简述呼和浩特土地评估方法之成本逼近法

呼和浩特土地评估成本逼近法的概念及基本思路

成本逼近法：就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。

成本逼近法的基本思路，是把对土地的所有投资包括土地的取得费和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。

因此，成本逼近法的基本公式即为土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

呼和浩特土地评估成本逼近法的特点：

1)成本逼近法一般适用于新开发土地估价,不适用于建成区域已开发土地估价。

2)成本逼近法适用于工业用地估价,对商业及住宅用地则多不适应。

3)成本逼近法一般仅用于地产市场狭小,缺乏交易实例,无法采用其他方法进行估价的土地

4)成本逼近法以成本累加为途径,而成本高并不一定表明效用和价值高,因此,其评的特点估结果只是一种“算术价格”,对土地的效用、价值及市场需求方面的情况未加考虑,这也正是成本逼近法的限制。

5)成本逼近法虽有缺陷和限制,但可作为投资者衡量投资效益、进行土地开发可行性分析等的重要方法,同时也是呼和浩特土地评估价格的一种途径。