集体土地的呼和浩特土地评估方法选择

因集体土地与国有土地的所有权人不同，用途不同，收益渠道不同。在对集体土地进行呼和浩特土地评估时，既要考虑两种属性土地的通性，又要兼顾集体土地的特性，才能得出更准确的估价结果。

目前，对于房地产估价的方法主要为市场法、收益法、成本法、假设开发法。

市场法，但是集体土地的特性，决定了市场法并非合适的估价方法：

集体土地及其附着物不具备正常相似性。以市场法进行估价，一个前提是存在类似房地产的交易。由于我国法律规定，集体土地及其附着物所有权不得转让，因此集体土地使用权及其附着物的所有权没有国有土地使用权及其附着物的所有权那样的自由交易属性，集体土地及其附着物与公开市场上交易的土地及其附着物不具有相似性。目前，使用集体土地建造的“小产权”房的“交易”价格远低于国有土地上建筑物的价格，直接反映了两种房地产的权属差异，也再次说明集体土地及其附着物不具备正常的相似性。

集体土地及其附着物不具备正常的市场流通性。呼和浩特土地评估市场法的另一前提就是：同类商品的市场交易具有相当的数量。但同样基于集体土地所有权、使用权及其附着物所有权不得转让的原因，公开市场上集体土地及其附着物所有权交易数量为0，不符合市场法估价的交易数量前提。

集体土地及其附着物的权利期限不具备可比性。根据规定，出让的国有土地使用权年限按用途区分，为40年至70年不等，估价时需要考虑土地使用权的剩余期限。而集体土地所有权、使用权及其附着物所有权没有权利期限，除非不可抗力、设计使用年限届满拆除等原因导致房地产灭失，或者依法消灭了集体土地及其附着物的所有权，集体土地及其附着物的所有权可以是长期的，“一本万利、一本永利”，故无法通过呼和浩特土地评估市场法的技术手段估算集体土地及其附着物的价值。